Em 20/04/2021, a 4ª Turma do STJ julgou o Resp n° 1819075 e pelo placar de três votos a um decidiu que o condomínio pode proibir a locação de imóvel por meio de plataformas digitais, como ocorre com o Airbnb.
Muitos questionamentos surgiram a partir da referida decisão, dentre eles:
1. O condomínio pode proibir imediatamente a locação por meio das plataformas digitais?
2. Sou síndico e quero proibir o airbnb, porém a minha convenção não proibi. O que devo fazer nesta situação?
3. Tenho um apartamento e realizo a locação por meio das plataformas digitais, devo me preocupar?
Primeiro de tudo vamos esclarecer o caso prático em julgamento. O processo julgado pelo STJ se trata de um caso específico em que um condomínio de Porto Alegre buscou o poder judiciário contra o proprietário por uso do aplicativo para locação de imóvel pelas plataformas digitais.
No referido caso o condomínio sustentou que a proprietária dividiu o apartamento em diversos cômodos e alugava cada cômodo a pessoas diferentes. Além do mais, afirmou o condomínio que a proprietária servia café, prestava o serviço de lavagem de roupas (lavanderia), internet, tudo dentro do apartamento, caracterizando, neste caso, um contrato de hospedagem.
O ministro Raul Araújo entendeu que estavam presentem as características da hospedagem diante da alta rotatividade no local e a oferta de serviços, visto que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas, em curto espaço de tempo, inclusive com oferta de serviços como lavagem de roupas.
Ainda, foi fundamento para a decisão a questão da exploração de hospedagem remunerada, trazendo perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.
O grande questionamento é: qual o impacto desta decisão no dia a dia dos condôminos e, principalmente, qual o impacto da decisão para outros condomínios?
Importante deixar claro alguns pontos desta decisão do STJ:
– A decisão é aplicada apenas ao caso específico, não sendo aplicada automaticamente a outras ações;
– Caso o condomínio pretenda proibir a locação por temporada, por meio das plataformas digitais (Airbnb) é essencial analisar a convenção condominial, visto que a proibição jamais poderá ser automática, apenas com base na decisão do STJ;
– Os ministros deixaram claro que a locação por plataformas digitais é atividade licita e não hoteleira e que a decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de modo geral;
– O caso em julgamento a proprietária dividiu o apartamento em vários quartinhos, transformando-o em uma espécie de ‘pensão’ temporária.
Destaca-se que a limitação de tempo não muda a destinação residencial de um imóvel e que no caso prático é de suma importância verificar se estamos diante de um contrato de locação por temporada ou de um contrato de hospedagem.
Por fim, é importante deixar claro a importância do síndico, do conselho, bem como dos demais condôminos analisarem o interesse da coletividade e o contexto social do próprio condomínio, antes de proibirem a locação dos imóveis por meio das plataformas digitais.