Primeiro de tudo é preciso deixar claro que se você está pensando em arrematar um imóvel é imprescindível a realização de uma análise minuciosa e detalhada do edital de leilão.
Importante esclarecer que tanto o condomínio, quanto o IPTU são obrigações propter rem, ou seja, proveniente do próprio imóvel. Assim, é possível a penhora do imóvel, ainda que seja o único bem do devedor, caso ele não realize o pagamento das dívidas condominiais e de IPTU.
Uma vez arrematado o imóvel, é importante deixar claro que a dívida posterior a data de arrematação é de inteira responsabilidade do arrematante. Porém a grande dúvida paira no tocante as dívidas anteriores a data de arrematação.
Pode o arrematante, ou seja, aquele que adquiriu o bem responder por dívidas condominiais anteriores a data de arrematação?
Em geral, até a data da aquisição do bem em leilão, todos os débitos relativos ao imóvel sub-rogam-se no valor da arrematação. É inclusive o que dispõe o artigo 908, §1º do CPC. Vejamos:
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
Porém, em recente decisão proferida pelo STJ, em se tratando de dívida de obrigação propter rem, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, desde que conste no edital de praça a existência do ônus incidente sobre o imóvel. Ainda, admite-se a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante caso haja ação de cobrança em curso.
Portanto, caso você esteja pensando em adquirir um imóvel em hasta pública, leia completamente o edital e certifique-se previamente se existem quotas condominiais em aberto e se estão incluídas no edital, visto que você pode ser obrigado, posteriormente, a arcar com elas.