‘João e Maria firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição do imóvel de propriedade de Maria. João realizou o pagamento de todas as parcelas do imóvel, porém Maria desapareceu ou está se negando a assinar a escritura pública. E agora o que João pode fazer?’
Antes de adentrar nas medidas cabíveis, importante esclarecer o conceito do universo das transações imobiliárias. Dispõe o artigo 481 do Código Civil:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Tendo o comprador cumprido integralmente com sua obrigação pactuado no contrato, qual seja o pagamento do preço nos moldes ajustados e recusando o vendedor a cumprir sua obrigação, qual seja, a transmissão da propriedade, poderá o comprador ajuizar uma ação de adjudicação compulsória em face do vendedor.
A ação de adjudicação compulsória visa a compelir o vendedor à outorga de escritura definitiva, conforme disposto pelo art. 15 do Decreto-Lei nº 58/37.
Destina-se a promover o registro necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não for lavrada a escritura definitiva resultante do adimplemento de promessa de compra e venda de imóvel.
Insta salientar que se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, a registro no competente cartório de imóveis, independentemente de confecção da respectiva escritura.
Muitas dúvidas surgem, especialmente sobre a necessidade do contrato de promessa de compra e venda estar registrado no cartório de imóveis. O STJ pacificou entendimento no seguinte sentido:
Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Portanto, uma vez pago o total do preço e havendo injustificada recusa na outorga da escritura, pode o credor – promitente comprador ou cessionário, postular a adjudicação judicial da propriedade imobiliária.