O mercado imobiliário sofreu uma mudança significativa com a entrada em vigor do Provimento 188/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A nova norma altera o procedimento de registro de imóveis e reforça a necessidade de uma análise de risco completa antes da aquisição de um imóvel. Mas afinal, o que muda na prática?
Como funciona uma compra e venda de imóvel hoje?
De forma simplificada, o fluxo tradicional é o seguinte: o comprador interessado procura o tabelionato de notas para lavrar a escritura pública de compra e venda. Em muitos casos, esse procedimento é feito sem acompanhamento jurídico e sem solicitar certidões importantes em nome do vendedor.
Com a escritura em mãos, o comprador se dirige ao cartório de registro de imóveis para protocolar o pedido de transferência da propriedade. Antes do Provimento 188 do CNJ, caso surgisse uma ordem de indisponibilidade de bens em nome do vendedor após o protocolo do registro, o comprador ainda teria direito à conclusão do processo de transferência do imóvel. A segurança vinha do chamado princípio da prioridade — quem chegava primeiro ao cartório tinha o direito garantido.
O que mudou com a nova norma do CNJ (Provimento 188)?
Agora, com a nova regulamentação do CNJ, se houver uma determinação de indisponibilidade, ainda que posterior a prenotação da escritura, o registro da compra e venda será impedido automaticamente, salvo se a ordem judicial indicar expressamente o contrário.
Ou seja: mesmo que você tenha comprado o imóvel, feito a escritura e protocolado tudo corretamente, o imóvel pode não ser transferido para o seu nome se houver qualquer ordem judicial contra o vendedor.
O objetivo da norma é proteger credores, mas quem pode sair prejudicado é você
A intenção do CNJ é evitar que vendedores com dívidas usem a venda de imóveis para fraudar credores. Mas na prática, quem corre o risco de sair no prejuízo é o comprador, especialmente aquele que não faz uma análise jurídica detalhada antes de assinar a escritura.
Como garantir uma compra segura a partir de agora?
Com essa nova realidade, algumas precauções se tornam indispensáveis para proteger seu investimento:
1. Exigir Certidões Negativas do Vendedor
Antes de assinar qualquer documento, peça certidões em nome do vendedor — cíveis, criminais, federais, trabalhistas, fiscais. Elas ajudam a identificar se há processos que possam gerar bloqueios judiciais.
2. Negociar o Pagamento Condicionado ao Registro
Sempre que possível, condicione o pagamento do imóvel à efetiva conclusão do registro no cartório. Assim, você evita o risco de pagar e não conseguir transferir a propriedade.
3. Contar com Assessoria Jurídica Especializada
O acompanhamento de um advogado especializado em análise de risco na compra e venda de imóveis é hoje mais importante do que nunca. É esse profissional que vai analisar documentos, alertar sobre riscos ocultos e estruturar um contrato que te proteja de prejuízos.
A análise de risco deixou de ser um diferencial – agora é uma necessidade
Diante dessa nova regra, fazer uma análise jurídica detalhada antes da assinatura da escritura é fundamental para garantir segurança na compra. Evitar esse cuidado pode transformar o sonho da casa própria em uma verdadeira dor de cabeça.